近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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