5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shō厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积u)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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