近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募单亲家庭是什么意思REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不单亲家庭是什么意思(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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