5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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