5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ浙k是浙江哪个城市的)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公浙k是浙江哪个城市的司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发浙k是浙江哪个城市的(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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