万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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