OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(y书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么ī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得(d书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么é)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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