近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián贵州海拔高度是多少)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pè贵州海拔高度是多少i)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加贵州海拔高度是多少准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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