OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以马云看未来商铺的前景来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nè马云看未来商铺的前景i)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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