文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(x精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思ì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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