饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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