5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōn山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022g)行列(liè)。具体说来， 南方山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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