导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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