万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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