文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多祈使句例子英语，祈使句例子10个数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金祈使句例子英语，祈使句例子10个，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签祈使句例子英语，祈使句例子10个订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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