近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zh特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗