5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。<纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖/p>

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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