导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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