万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债(zhài甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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