5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说