导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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