导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。4斤是多少克，0.4斤是多少克>

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时4斤是多少克，0.4斤是多少克间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。