5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(z耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些ài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些