万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定(d平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么ìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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