5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(d造梦西游3宠物技能几级领悟e)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期造梦西游3宠物技能几级领悟(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(qu造梦西游3宠物技能几级领悟è)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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