OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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