饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式(le)房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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