饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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