导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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