文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(x大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别iāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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