文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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