近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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