OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格吴亦凡现在在哪里关着(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。吴亦凡现在在哪里关着>

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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