文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成Medical staff可数吗，stuff(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，Medical staff可数吗，stuffg>房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需Medical staff可数吗，stuff支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。