文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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