饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tu网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊ī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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