本初是谁

　　一线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消二(èr)手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么(me)这么(me)重要？首先二手房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策的城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言称：二(èr)手房贷款不按(àn)官方参考价（指(zhǐ)本初是谁导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和评估价(jià)孰(shú)低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正(zhèng)变成(chéng)了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式(shì)通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还(hái)需要持续(xù)的关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃(yuè)进认为，本(běn)次政策大(dà)概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照(zhào)新(xīn)的规则进行，但不(bù)会(huì)出台(tái)正式(shì)文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不(bù)用(yòng)发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很(hěn)多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行(xíng)只能(néng)按(àn)照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即300万；如果指导(dǎo)价(jià)打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加(jiā)上需要(yào)全款支(zhī)付(fù)的部分，实际首付去到(dào)了510万(wàn)，相当于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付(fù)）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波(bō)、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市(shì)陆(lù)续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二(èr)手房(fáng)指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情(qíng)的影响，二(èr)手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房指(zhǐ)导价出台(tái)当年，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与(yǔ)二手(shǒu)房指导价发布当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房挂牌(pái)价低于及(jí)接近(jìn)参(cān)考价的(de)房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价(jià)低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实(shí)经历其中的人，才能深切(qiè)的(de)感知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购(gòu)房成(chéng)本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差(chà)不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这(zhè)两年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交量(liàng)创下(xià)多年新(xīn)低，学(xué)区房(fáng)神话不(bù)再，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了(le)二手房指导价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的(de)“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一(yī)线(xiàn)城市也不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布(bù)的(de)3月份70个大中城市商品住(zhù)宅(zhái)销售价格变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比(bǐ)去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石(shí)”作用。回(huí)归到(dào)常识，从字面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行(xíng)了(le)，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压(yā)舱石如(rú)果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年(nián)扶持楼市的(de)政策(cè)，还(hái)有一大波正(zhèng)在(zài)路上...

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