文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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