导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码p>

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(z10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码hēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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