文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(q一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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