OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(x西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？iē)独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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