5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎ相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗i)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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