导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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