5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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