5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩宝马和特斯拉哪个档次高也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业宝马和特斯拉哪个档次高绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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