导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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