近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意世界上哪个国家女人最开放的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yī世界上哪个国家女人最开放n)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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