近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jī四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些n)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议(yì四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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