导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小350开头的身份证是哪里的(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2350开头的身份证是哪里的024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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