OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(q卯怎么读，卯足劲是什么意思解释uán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(y卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ě)趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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